La transición de Costa Mesa de ser propietaria a ser de alquiler

Ante una creciente tendencia de inquilinos, Costa Mesa se prepara para un cambio en el panorama, enfrentando de frente los desafíos en la vivienda.

Costa Mesa está experimentando actualmente un cambio notable en su población, alejándose de la propiedad de viviendas hacia un perfil demográfico más orientado al alquiler. La ciudad destaca entre sus vecinos, ostentando una tasa del 60.9% de hogares ocupados por inquilinos, un porcentaje que supera en aproximadamente ocho puntos a la segunda ciudad con la tasa más alta, Irvine.

Esta migración de la propiedad a los alquileres podría alterar previsiblemente el panorama de la ciudad. Específicamente, este cambio podría transformar a la ciudad de una comunidad compuesta principalmente por partes interesadas con inversiones a una que atiende principalmente a las necesidades del consumidor. Comparando el equilibrio entre inquilinos y propietarios en Costa Mesa con ciudades cercanas como Newport Beach, Huntington Beach, Laguna Beach e Irvine, se ilustra un desequilibrio sorprendente. Con una tasa general de hacinamiento informada del 9% y una tasa de hacinamiento en hogares de inquilinos del 7.9%, Costa Mesa supera a todas las demás ciudades en esta categoría.

Aunque las viviendas unifamiliares dominan en el Condado de Orange, representando un poco más de la mitad de todas las residencias familiares, Costa Mesa contradice esta tendencia. Más del 50% de las residencias en la ciudad son unidades de alquiler multifamiliares, mientras que las viviendas unifamiliares representan solo el 37.7%. Este panorama en evolución desafía a Costa Mesa a mantener un equilibrio entre los inquilinos y las partes interesadas propietarias de propiedades.

Costa Mesa se está preparando para la adición de 11,760 unidades de vivienda entre 2021 y 2029, una decisión derivada del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, por sus siglas en inglés) a través de la Evaluación de Necesidades de Vivienda Regional (RHNA, por sus siglas en inglés). Según la ley estatal, este departamento tiene la autoridad para determinar las necesidades de vivienda existentes y proyectadas para cada región, considerando las necesidades de vivienda compartidas de las personas en todos los niveles de ingresos.

Sin embargo, la decisión de agregar estas unidades no está únicamente relacionada con las necesidades de vivienda proyectadas. El compromiso de California para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero ha influido en las disposiciones legislativas. Estas requieren que se construyan viviendas asequibles cerca de los centros de trabajo, eliminando las emisiones relacionadas con los desplazamientos y apoyando los objetivos climáticos del estado. Las ciudades que no cumplan con esto corren el riesgo de perder financiamiento estatal y la participación de la comunidad en la planificación de la ciudad a través de sanciones como el "Remedio del Constructor".

La tendencia de California hacia una política habitacional afirmativa subraya el compromiso del estado de mitigar las disparidades en la vivienda y alejarse de los patrones de vida segregados. Esto se extiende a la segregación basada en los ingresos, lo que implica que las comunidades de alto valor deben incorporar viviendas de bajos ingresos dentro de sus jurisdicciones.

La Asociación de Gobiernos del Sur de California (SCAG, por sus siglas en inglés), la agencia de planificación metropolitana más grande de Estados Unidos, distribuye las determinaciones de unidades de vivienda del HCD a cada condado dentro de su jurisdicción. Se han planteado preocupaciones sobre estas determinaciones en procesos recientes de participación de las partes interesadas en Costa Mesa. Se afirmó que factores como la disponibilidad de terrenos y la capacidad de desarrollo deberían considerarse en las determinaciones regionales.

En respuesta, SCAG enfatizó que estos factores no influyeron en la evaluación de las necesidades de vivienda regionales del estado ni en su metodología de asignación. Destacaron la necesidad de considerar el desarrollo residencial potencial bajo herramientas alternativas de zonificación y planificación, independientemente de las ordenanzas de zonificación y las restricciones de uso de suelo existentes.

En consecuencia, se prevé que Costa Mesa construya las 11,760 unidades de vivienda requeridas por el estado. La distribución de estas unidades incluye 4,713 unidades para hogares de ingresos extremadamente bajos, muy bajos y bajos; 2,088 unidades para hogares de ingresos moderados y 4,959 unidades para hogares con ingresos por encima de niveles moderados. Además, la ciudad planea agregar 858 unidades de vivienda accesorias, destinadas principalmente a hogares de ingresos bajos y moderados.

Las partes interesadas de la ciudad han expresado preocupaciones de que la Ley de Elementos de Vivienda no considera los posibles desafíos para la producción de viviendas, especialmente para viviendas asequibles. SCAG estuvo de acuerdo, reconociendo que factores como el costo de terrenos, materiales y mano de obra están más allá del alcance del proceso de planificación y no se abordan en las leyes de vivienda actuales.

El 9 de mayo, el HCD confirmó que los planes de Costa Mesa se ajustan a los requisitos legales establecidos en la Ley de Elementos de Vivienda del estado. Este reconocimiento impulsa la evolución continua de la ciudad, avanzando aún más en su transición hacia un importante centro de alquileres.

Además, la agenda de desarrollo de Costa Mesa sugiere un aumento aún mayor en los residentes de alquiler en los próximos años, intensificando la lucha de la ciudad con una proporción desequilibrada entre inquilinos y propietarios. Este cambio en el panorama requiere soluciones innovadoras y una participación continua entre las partes interesadas, el gobierno local y las autoridades de planificación, garantizando que el crecimiento de la ciudad sea sostenible y equitativo para todos sus residentes.